Kira tahliye davaları patladı

Hamide HANGÜL

Konut fiyatlarının 5-10 milyon liradan başlayan satış pahasına ulaşması kiralık talebini artırdı. Birikimleri daire satın almaya yetmeyen vatandaşların kiralıklara yönelmesi ise fiyatları uçurdu. Kira gelirinin, hem enflasyon, hem de bulunduğu bölgeye nazaran düşük kaldığını düşünen konut sahipleri kiralıklara artırım yoluna gitti. Bu da fiyatların 4-5 bin liralardan en az 10-15 bin liralara fırlamasına neden oldu.

Ev sahiplerinin, “oğlum gelecek”, “kızım gelecek”, “evi satacağız” üzere mazeretlerle kiracısını çıkarmaya, kontrat yenilememeye, mevcut sayının 2-3 katı artırım talep etmeye başlaması konut sahibi ile kiracı uyuşmazlıklarını mahkemeye taşıdı. Sulh mahkemelerinin ‘tahliye’ ve ‘kira tespit’ davaları ile katlandığına işaret eden gayrimenkul hukuku uzmanları, mahkemelerin kitlendiğinin altını çizdi.

Tahliye davaları yüzde 113 arttı

Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira tahliye davalarının, 2022 yılının tamamında 22 bin olurken, bu yılın birinci 6 ayında 47 bine ulaştığına işaret etti. Kiraz, “Sadece birinci 6 ayda, bir yılda iki kat daha fazla tahliye davası açıldığı görülüyor. Bundan daha fazla, 100 bin kadar da kira tespit davası olduğu kanaatindeyim. Çok önemli bir sayı. Mahkemeler esasen çalışamaz hale gelmiş durumda. Sulh hukuk mahkemelerinin kitlendiğini görüyoruz” diye konuştu.

“Hakim mal sahibinin isteğini kısmen karşılıyor”

Tahliye ve kira tespit davalarında mahkeme sürecinin yaklaşık 2-3 sürdüğüne işaret eden Kiraz, şu değerlendirmelerde bulundu: “Bunu istinaf dahil söylüyorum. Kira tespit davalarında sonuç, kira tahliye davalarından daha çok olumlu çıkıyor. Yani 2 bin liraya oturan bir kiracınız var diyelim. Bölgede rayiç 15 bin lira olduysa, hakim o kirayı 10-12 bin lira bandına yükseltiyor.

Mal sahibinin isteği kısmen de karşılanıyor. Tahliye davalarında olay, bizim hukukumuz yalnızca haklı sebeple tahliyeye dayalı olduğu için, her münasebet tahliyeye sebebiyet vermiyor. Fakat mülkiyet hakkı, üstün bir hak olduğu için tahliye davalarında da genel olarak tahliye kararları çıkıyor. Kanunda sayılı 8 haklı münasebetten rastgele birine sahipse mal sahibi, biraz bekliyor fakat tahliye sonucunu kesinlikle alıyor. Genel kabul oranları yüzde 75-80’in üzerindedir mal sahibi lehine davalarda.

Her iki dava da en az 2-3 yıl sürüyor.” Sulh hukuk mahkemelerini adeta kilitleyen kira davaları hasebiyle duruşma müddetlerinin de uzadığına işaret eden Kiraz, “Duruşma müddetleri 8-9 ay, hatta İstanbul’un kimi yerlerinde 1 yılı buluyor birinci duruşma. Bu mahkemelerin kilitlendiğini gösteriyor. 1 Eylül’de arabuluculuk devreye girecek. Tahminen bir ölçü rahatlata yaşatır lakin temel olarak sorunu çözmez” değerlendirmesinde bulundu.

“Para teklifinde hukuka karşıtlık yok”

Kimi mesken sahipleri ile kiracılar ortasında yaşanan, para karşılığı meskenden çıkma teklifinin hukuk karşıt bir durum olmadığına işaret eden Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Taraflar anlaşıyorsa bir sorun yok. Lakin bunun bir tehdit vasıtasına gelmemesi lazım. Tüzel olarak, ‘vermezsen çıkmam’ bunlar farklı değerlendirmeye tabi olabilir. Ödeme konusunda anlaşmışlarsa bunlar hukuka farklı değil. Yalnızca kabul edilmeyecek olanı işin tehdit boyutudur. Yani ‘bu konut benim çıkmıyorum’, ‘para vermezsen şöyle yaparım, bu türlü yaparım’ üzere şeyler farklı tüzel sistem kapsamında değerlendirilebilir” değerlendirmesinde bulundu.

Davaların yüzde 90’ını konut sahipleri açıyor

Son devirde de bilhassa enflasyonun önemli artması ve ekonomik bozulmayla nedeniyle, mal sahiplerinin, beş yılı beklemeden, kira tespit davası açmadan, kira uyarlama davaları açtığını gördüklerini açıklayan Kiraz, “Yeni davalarda bunu görüyoruz” dedi. Kiracıların ise konut sahiplerine karşı daha çok taşınmazın eksiği, kira kontratının feshine ait davalar açtığına işaret eden Kiraz, “Orada çok büyük bir artış yok. Lakin, mahkemelere gelen davaların yüzde 90’ı konut sahiplerinin kiracılara açtığı tahliye ve tespit davaları” diye konuştu.

Kiraya üst ve alt hudut olmalı kiralık toplumsal konut üretilmeli

Kira davalarının azalması ve sorunun tahlili için nasıl bir yol izlenmesi gerektiği konusunda Kiraz, şu tekliflerde bulundu: “Sorun şöyle çözülür. Kira artış oranında yüzde 25 kuralı birinci yıl değil fakat, ikinci yıl için gerçek değil. Kirada hem üst, hem alt hudut getirilmeli. Yani bir bölgede, bir apartmanda 2 bin liraya oturan kiracı ile 15 bine oturan kiracı olmaz.

Eğer o bölgede kira rayici 15 bine çıkmışsa, alt hudut da 7 bin 500 lira olur. Bu türlü bir durumda, kira tespit davaları imkansız hale gelebilir. Lakin yeniden de gelirse, yargı ıslahatı yapılarak kira tespit ve tahliye davalarının istinafsız kesin kararla çözülmesi, yani 3 ay ile 6 ay ortasında çözülmesine yönelik adımlar atılabilir. Üçüncü tahlil de enflasyonun düşürülmesi ve kiralık toplumsal konut üretmektir.”

Kiracılar 7 gün içinde itiraz etmek zorunda

Avukat Haydar Erol, kira davalarının önemli boyuta ulaştığını, lakin Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan tahliye davalarının yanı sıra İcra Hukuk Mahkemelerinde de kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeniyle birtakım tahliye davalarının İcra Hukuk Mahkemelerinde açılabildiğini belirtti.

Erol, şunları söyledi: “Bir kiracı örneğin her ay 5 bin lira ödüyorsa, lakin bir ay eksik ödeme ya da kirayı geciktirmesi durumunda da icra davası açılabiliyor. Mesela 5 bin liralık kirayı 4 bin 500 lira ödediyse, ya da o ay hiç ödemediyse bu türlü bir dava kelam konusu olabiliyor. Kiracının adresine ödeme buyruğu tebligatı gidiyor.

Kiracının buna 7 gün içinde itiraz etmesi ya da 30 gün içinde de kirayı ödemesi gerekiyor ki takibi durdurabilsin. 5 yılı doldurmasa bile kirayı ödememesi durumunda tahliye davası açılabiliyor.” Tahliye davaları ölçüsünün yalnızca Sulh Hukuk Mahkemeleri belge sayısıyla ölçülmesi durumunda eksik olacağını söz eden Avukat Haydar Erol, “İcra Hukuk Mahkemelerinde açılan Tahliye davalarının da buna ek edilmesi gerektiğini düşünüyorum” dedi.

Kaynak: Dunya.com