BDDK’nın sınırlaması kiralık konutta düşünceyi artırabilir

Hamide HANGÜL

Son 3 yıldır dünyanın en yüksek konut fiyat artışlarına sahne olan Türkiye’de, çıkmaza giren barınma meselesinin tahlili ve fahiş fiyatların frenlenmesine yönelik Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) yeni bir düzenlemeye gitti. İkinci meskenini alana kredi sınırlaması getirilirken düzenlemenin muhtemel tesirleri bölümde gündem oldu.

Dünya’ya açıklama yapan bir gayrimenkul kesim temsilcisi, konutun inançlı bir yatırım aracı olduğunu, fakat son değişikliğin gayrimenkul yatırımından uzaklaştırabileceğini tabir etti. BDDK kararına nazaran, ikinci ve sonrası konut alımında tüketicinin, eşi yahut 18 ay altındaki çocuklarının en az bir konutunun bulunması halinde konut paha oranı yüzde 75 daraltılacak.

Karara nazaran, örneğin 4 milyon TL kıymetindeki bir meskeni, ikinci tapulu meskeni olarak alacaklar, meskenin bedelinin yüzde 22,5’i kadar kredi kullanabilecek. Bu da ekspertiz bedeli 4 milyonluk bir konutta 900 bin lira kredi çıkması demek. Bankalar için de kredi risk tartısı artırılarak, yüzde 35’den yüzde 150’ye yükseltildi. Diğer bir sözle, ikinci konutu alacaklara faiz oranları da artacak. Birinci konut alımlarında ise kredi bedel oranlarında bir değişiklik olmayacak.

Alternatif araçlara gider

Düzenlemenin mümkün tesirleri kesimde gündem oldu. Dünya’ya açıklama yapan bir gayrimenkul dal temsilcisi, konutun inançlı bir yatırım aracı olduğunu, fakat son değişikliğin gayrimenkul yatırımından uzaklaştırabileceğini söz etti. Dal temsilcisi, “Bir yandan dövizi frenlemeye çalışırken, öbür yandan gayrimenkulden uzaklaştırmak farklı enstrümanlara yönlendirir. Gayrimenkulde kredi limitleri tabana yaklaştırılırsa, beşerler elindeki, örneğin 1 milyon lirayla farklı yatırım araçlarına sarfiyat. Kiralık fiyatlarını düşürmez.

Çünkü kirayı ne düşürür? İnanların fazla meskeni vardır. Fazla kiralık olduğu için de kiraya veremez, rekabet ortamından ötürü kiralar düşer. Meğer artık konut piyasasında satışlar yavaşlayacağı için inşaatçı konut yapamayacak, tasarruf sahibinin de kiraya verecek meskeni olmayacak. Yani konut talebi artacağı için fiyatlar daha da yükselecek. İnşaatçı teşvik, üretimin canlanmasını beklerken, frenleyici bir uygulama olur.”

Gayrimenkul bölüm temsilcileri, banka kredilerinin son 5 aydır kamu bankaların da 300 bin lirayla sınırlandığını, özel bankalarda ise faizin 3,5’e kadar yükseldiğine işaret ederek, “Bu atılımın, fevkalâde fiyat artışları karşısında mağduriyetleri önlemek için yapıldığı görülüyor. Maksat, ikinci konutu alarak fiyatlarının üst taşınmasını önleyerek, konut fiyatlarını dengelemek.

Önce konut sahibi olmayanlar birinci meskenlerini alsın. Fakat bankalar, kredi musluklarını zati sıkılaştırdı. Bugün konut kredilerinin toplam kredilere oranı yüzde 10’dan yüzde 3,5’e düştü. Beşerler banka kredisi kullanamadığı için zati parası olan peşin alıyor. Firmaların imkanlarıyla konut alabilecek duruma geldiler. O nedenle fiyatları çok etkilemez” değerlendirmesinde bulundu.

Evde cazibeyi düşürür

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman, yeni düzenlemeyle, birinci konutunu alacak bireylerin, piyasa koşullarında yaklaşık yüzde 2,5’den kredi kullanırken, ikinciyi alacakların risk yükünden ötürü daha yüksekten kredi kullanabileceğine işaret etti. Büyükduman, kiralık piyasasını, uzun vadede negatif tarafta etkileyebileceğini lisana getirdi.

Fiyatlar geri gelmez

Büyükduman, şu değerlendirmelerde bulundu: “Birinin konut sahibi olması lazım ki kiraya versin. Caydırıcılık varsa konut alınamaz, alamadıkları konutu kiraya da veremezler. Kâfi kiralık konut arzı olmamış olur. İkinci, üçüncü konutların olması, öbür insanların kiralık bulmasını kolaylaştırır. Uygulama ikinci, üçüncü mesken satın almaya yönelik cazibeyi engelleyeceği için kiralama piyasasında bir zayıflama getirir. Kiralıkların artmasına sebep olabilir, konut fiyatlarını düşürmez. Bir tesiri olacaktır fakat çok küçücük olacaktır.”

İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Lideri ve Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Kurucu Lideri Hakan Akdoğan, uygulamanın satış suratını yavaşlatabileceğini söyledi. İnşaat gereçleri ve personellik fiyatlarının arttığına işaret eden Akdoğan, şu değerlendirmelerde bulundu: “Ben fiyatların çok düşeceğini varsayım etmiyorum.

Çünkü inşaat maliyetleri, personellik artıyor, yan yana koyunca bir gerileme olmaz TL bazında. Lakin satış müddetleri uzayacağı için bir nevi fiyatlar erimiş olacak. Yani bir ayda satılıyorsa bir konut, satış süreci 3-5 ay uzayacağı için 3 milyonluk bir konut 3,5 yerine, tekrar 3 milyon olacak. Bu da 3 ay öncesiyle tıpkı değil aslında. Yerinde saysa bile fiyatlar geri gelmez. Zira maliyetler artıyor.”

Türkiye konut artışında birinci sırada

Gayrimenkul uzmanlarına nazaran, uygulamanın asıl maksadı, barınma meselesinde “Olağanüstü fiyatlar karşısında, yaşanan mağduriyetleri” önlemek. Raporlar da konut fiyatlarının geldiği noktayı gözler önüne seriyor. İngiltere merkezli emlak danışmanlık firması Knight Frank’ın, 56 konut piyasasını değerlendirdiği, 2023 yılı birinci çeyrek “Global konut fiyat endeksi” raporuna nazaran, Türkiye, son 12 ayda yüzde 132.8’lik artışla fiyatların en çok yükseldiği ülke oldu.

Kaynak: Dunya.com