Gayrimenkul yatırımında İstanbul Avrupa 30’uncusu

Emre ERGÜL

Dünyada dal odaklı danışmanlık hizmetleri veren PwC ve Washington-Hong Kong ve Londra’da merkezleri bulunan global gayrimenkul araştırma şirketi Urban Land Institute (ULI) işbirliğiyle hazırlanan ve 2024 yılı için gayrimenkul kesiminin nabzını tutan “Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa 2024” raporu yayınlandı.

Avrupa’da pazara hakim olan önemli belirsizliğin yatırım hacmini rekor düzeyde aşağı çektiğine dikkat çeken araştırmaya nazaran, Avrupa’da gayrimenkul yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından birinci üç kent Londra, Paris ve Madrid olarak sıralanıyor. Londra ve Paris, 2023 yılının birinci dokuz ayında Avrupa’daki toplam gayrimenkul süreç hacminin yaklaşık yüzde 15’ini oluşturdu. Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa raporu, global mega trendlerin, bilhassa yeni güç altyapıları üzere niş trendler konusunda yatırımcıların iştahını kabarttığını gösteriyor.

Araştırmaya nazaran gayrimenkul başkanlarının yüzde 75’i pazardaki fiyat beklentileriyle finansal raporlardaki değerleme fiyatlarının birbiriyle uyuşmadığı, münasebetiyle mevcut değerlemelerin gayrimenkuldeki zorluk ve fırsatları “doğru formda yansıtmadığı” görüşünde. Kesim başkanlarının birçok, düşmekte olan fiyatlardan yararlanıp alım yaparken bir yandan da fiyatların daha da düşmesi konusunda telaşlı. MSCI datalarına nazaran, pandemi öncesi 2015- 2019 devri ortalamalarına kıyasla fiyatlarda yüzde 42’lik bir düşüş yaşandı. Araştırma iştirakçilerinin üçte biri 2024 yılında kârların artacağı konusunda optimist…

İşletme itimadında ise (Geçtiğimiz yıla kıyasla 8 puanlık bir artış olsa da) bu oran hâlâ uzun vadeli ortalamaların epey altında… Avrupa’daki ekonomik büyümenin yavaşlığı ve ufukta görünen “gerçekçi resesyon endişeleri” mevcut görünüme olumsuz yansıyor. Avrupa’nın gayrimenkul kesiminin karşı karşıya kaldığı karmaşık zorluklara dikkat çeken rapor, pazara ait beklentilere ve pazardaki faaliyetlerin tekrar canlanması için yapılması gerekenlere ait görüşlere de yer veriyor.

Sektörün yakın vakitte kilit pazarlarda önemli bir talep düşüşüyle karşılaşacağına yönelik inancın varlığına işaret eden raporda, pazarın canlanması için yapılması gerekenlerle ilgili farklı görüşler de sıralanıyor. Dalın önemli kararlar alma hamasetini gösterenlere çok büyük mükafatlar sunabilecek bir pazar döngüsüne sahip olduğuna da işaret eden araştırmanın bulgularına nazaran, enflasyon, faiz oranları ve değerlemelerle ilgili durumun netleşmesiyle 2024 yılında daha fazla süreç yapılması için uygun ortam oluşabilir.

Raporun en dikkat cazip tarafı da kent sıralamalarının yer aldığı 6’ncı bölüm… Kent sıralamaları, ortalama/ortalama puandan sapmalara nazaran sıralanan genel beklentilere dayanıyor. Yatırım, geliştirme, kiralama ve sermaye bedeli bakımından birinci 5’te tıpkı kentler yer alıyor. Londra 4 kategoride de açık orta birinci, Paris ikinci, Madrid üçüncü, Berlin dördüncü, Amsterdam beşinci…

Milano üç kategoride 6’ncı olurken, kiralama alanında 6’ncılık Münih’te… İstanbul, 30 kentli listenin en altında yer alıyor. Yatırım açısından Avrupa’nın 30’uncu kenti olan İstanbul, geliştirme, kiralama ve sermaye kıymeti olarak Avrupa’nın 29’uncusu oldu. İstanbul, bu 3 kategoride yalnızca Oslo’yu geçebildi.

“Gayrimenkulde Gelişen Trendler” listesinde yer alan bir öbür liste de 1. segment kentlerin gücünü ve emlak bölümü profesyonelleri için genel cazipliğini ortaya koyuyor. Londra, global pazardaki yatırım potansiyeli ve ekonomik ehemmiyeti nedeniyle üst üste üçüncü sefer birinci sırayı alarak tepede yer alıyor.

Benzer halde Paris ikinci sırada yer alıyor ve çabucak akabinde Madrid, Berlin ve Amsterdam geliyor. İstanbul, 2019 yılında bu listenin 31’inci sırasındayken, 2020,2021 ve 2022 yıllarında listenin 30’uncu sırasında görülüyor. 2023 yılında Oslo’yu geçerek bir basamak atlayan ve 29’unculuğa yükselen İstanbul’un 2024’te yine 30’unculuğa gerileyeceği öngörülüyor.

‘Yeni güç altyapısı’ 3 yılın en beğenilen yatırımı

“Gelişen Trendler Avrupa Araştırması 2024” raporunun en değerli noktalarından biri de gayrimenkul yatırımındaki bölüm çeşitliliğiyle ilgili… “Gayrimenkul yatırımına yönelik dallar son 20 yılda değerli ölçüde genişledi” denilen raporda, 2019’un en beğenilen gayrimenkul yatırımının “ortak hayat alanları” olduğuna dikkat çekiliyor. 2020’de “Lojistik tesis yatırımı” doruğa yerleşirken, 2021’in en beğenilen gayrimenkul yatırımı “Veri merkezleri yatırımı” oldu.

2022’de birinciliğe yükselen “Yeni güç altyapısı yatırımları,” 2023’te de tepedeki yerini korudu. Listeye nazaran, 2024’te yerini muhafazaya devam edecek. PwC ve Urban Land Institute’un araştırmasına nazaran, Avrupa’da 2024’ün dal sıralaması şöyle olacak: 1. Yeni güç altyapısı 2. Bilgi merkezleri 3. Sıhhat hizmetleri 4. Öğrenci konutları, yurtlar 5. Emeklilere yönelik dayanaklı hayat 6. Şahsî depolama alanları 7. Lojistik tesisleri 8. Ortak hayat alanları 9. Otel hizmeti sunulan apartman daireleri 10. Şahsi kiralanan konutlar

Kaynak: Dunya.com