“Kira tartışması alevlendi kamu devreye girmeli”

Mehtap HALICI

Alışveriş merkezleri (AVM) idareleri ile markalar ortasındaki kira krizi büyüyor. AVM’ler pandemi periyodunda markalara önemli dayanaklar sağlayarak kiraların değerli kısmından feragat etmişlerdi. Artık kur artışı ile eriyen kiralarla birlikte iki taraf ortasındaki kira krizi yine gün yüzüne çıktı. AVM temsilcileri, kiraların dövizden TL’ye dönmesiyle her şeyin tepetaklak olduğunu, borçların hala döviz olarak devam ettiğini söyledi.

Kiraların dengelenmesi gerektiğini belirten marka temsilcileri ise, markalarla mülk sahiplerini karşı karşıya getirmeden kamu otoritesinin devreye girmesi gerektiğine dikkat çekiyor. Perakendeciler, enflasyonun denetim altına alınmasına katkı için konutlarda olduğu üzere süreksiz bir müddet, örneğin 2024 sonuna kadar işyeri kiralarına yüzde 60 artış üzere bir sınırlama getirilmesi teklifini getiriyor.

Kiralar TL’ye döndü, borçlar döviz kaldı

2018 yılında Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle Türkiye’deki döviz bazlı kiraların TL’ye döndüğünü belirten Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) İdare Şurası Lideri Nuri Şapkacı, “Dolar 9 kat artarken, gömlek 9 kat değerlenirken biz yalnızca kiralarımızı 4,5 kat artırdığımızda ortadaki fark o yatırımların perişan olmasına sebep oluyor” dedi. Perakendecilerin şu anda çok iş yaptığına işaret eden Şapkacı, “Bir devir AVM’ler hükümdardı ancak kiraların dövizden TL’ye dönmesiyle birlikte her şey tepetaklak oldu. AVM yatırımcılarının bir kısmının borçlarını ödemesine karşın borçlar hala döviz olarak devam ediyor.

Bu durumdan mustaripler” diye konuştu. AVM idarelerinin markalara ihtarname çektiğini belirten Nuri Şapkacı, perakendeciyle bir ortaya gelerek mutabakata çalıştıklarını söyledi. Şapkacı kelamlarına şöyle devam etti: “Kimi rasyonel perakendeciler haklı olduğumuzu söylüyor. Aslında yüzde 80-90’ıyla bir biçimde anlaşıyoruz. Kimse davalık olmak istemiyor. Olabildiğince muahedeye çalışıyorlar. Perakendeciler de kar marjlarımız düştü diyor. Hammadde ve maliyetler arttı. Her şeyin fiyatı arttı. Alışılmış her marka için durum değişkenlik gösterebilir.”

Emsallere nazaran karar veriliyor

Yatırımcıların gönderdiği kira bedellerini birtakım perakende markalarının mutabık kaldığını belirten Nuri Şapkacı, “Zaten ciroları çok yüksek. Kimi pazarlık ediyor, kimisi ortada bir yerde buluşuyor, çok az bir kısmıyla mutabakat sağlanmıyor” diye konuştu.

İhtarname gönderildiğinde kira tespit davalarında mahkemenin emsallerine bakarak karar verdiğini tabir eden Şapkacı, şunları söyledi: “Markalar bazen bize ihtarname gönderdiler diyorlar.

Sanki yüzde 100 ödemek zorundalarmış üzere. Lakin kira tespit davası açılır, o mahkemede birkaç sene sürer, hakim de hakkaniyet ölçüsüne girer, öteki AVM’lere bakar, misal markaların kiraları nedir inceler. Lakin o biçimde karar verebilir. Şayet kirayı çok yüksek istiyorsak yahut bizim kiramız çok yüksekse bu bizim aleyhimize de çıkabilir, lehimize de.”

İşyeri kiralarına da sınırlama getirilebilir

Piyasa şartlarına bakıldığında mülk sahibinin hakkını da gözetmek durumunda olduklarını lakin kira artışlarının makul düzeylerde olması gerektiğine dikkat çeken Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Lideri Sinan Öncel, “Olaya yalnızca AVM’lerdeki mağazalar özelinde bakmamak gerekiyor. Cadde mağazaları ve ofis, depo, antrepo üzere alanların kiraları için de aktüel enflasyonun çok çok üzerinde, yüzde 400-500’ü bulan fahiş kira artışı talepleri ile karşılaşıyoruz” dedi.

Özellikle iç talebin daralmaya başladığı bir periyotta markaların güçlerini fahiş kira artışı talepleriyle harcamaması gerektiğini tabir eden Öncel, kelamlarına şöyle devam etti: “Dolayısıyla burada markalarla mülk sahiplerini karşı karşıya getirmeden kamu otoritesinin devreye girmesinde fayda görüyoruz. Konutlarda olduğu üzere süreksiz bir müddet, örneğin 2024 sonuna kadar işyeri kiralarına sınırlama getirilebilir. Bu hudut TÜFE’nin yüzde 50-60’ı seviyesinde olabilir.

Mülk sahibinin kaybı da ödeyeceği gelir ve kurumlar vergisinden düşülerek telafi edilebilir. Markalarımız için kira en kıymetli maliyet kalemi. Bu türlü bir düzenleme yapılabilirse kira maliyetlerine bağlı fiyat artışları da sınırlanacağı için enflasyonla gayrete değerli bir katkı sağlayacağını düşünüyorum.”

Kiralar, ciroların altında kalmaya başladı

Alışveriş Merkezi Danışmanı Avi Alkaş ise kiraların AVM’ler aleyhine baskılandığını belirterek şunları söyledi: “Cirolardaki artış enflasyonun dahi üstünde olduğu için yeniden de kiralar çok düşük kalmaya başladı. Yatırımcılar, mal sahipleri yahut AVM sahipleri de bunların düzenlenmesi talebiyle geliyor. Bunun dengelenme dileği şu anda gündemde. Kesim inanıyorum ki bu süreçte kendi istikrarlarını oluşturacaklar.

Çünkü ne AVM’ler kiracısız ne de kiracılar AVM’siz yapabilir.” Son periyotlarda alışveriş merkezlerinde enflasyonun üzerinde cirolar gerçekleştiği için mal sahiplerinin de kiraların bu oranlarda artırılmasını talep ettiğini belirten Avi Alkaş, “Kiralar alışveriş merkezleri aleyhine baskılandı. Ümidim ekonomik tedbirlerin devreye girmesiyle gerek faizlerde gerek kurdaki oynamalarda önümüzü görebileceğimiz bir istikrara kavuşuruz” diye konuştu.

AVM’lerin yüzde 15’i yenileniyor

Türkiye’de 450 AVM olduğunu ve bunun yüzde 15’inin yenilendiğini belirten Nuri Şapkacı, “Bunlar milyonlarca dolarlık yatırım gerektiriyor. Esasen finansal olarak bu döviz kredilerinde zorlanıyorlar. Ödemeler çok sıkışık geçtiği için o yatırımları öteleyip duruyorlar.

AVM’leri yenilemek de değerli. Bunu yapmak da önemli bir maliyet. Yenilenmediği takdirde dünyadan geriye düşüyorsunuz” dedi. Geçmişte senede 10-15 AVM açılıyorsa şu anda senede azamî 1-2 AVM’nin açıldığını belirten Nuri Şapkacı, “Perakendeciler büyümek istiyor.

Ama AVM yatırımları olmadığı için maalesef büyüyemiyorlar. Şu anda makus performans gösteren alışveriş merkezlerine bile talep var. Uygun alışveriş merkezlerine esasen talep çok fazla. Kirasını ödediği sürece kiracıları çıkarma üzere bir hakkımız yok. 10 sene boyunca bu türlü kalabiliyor. Ondan sonra da esasen uzatıma gidebiliyorlar” diye konuştu.

Yatırımlar gelmeye başlayacak

Yasal müdahalelerle kira artışlarının frenlendiği ve kira artışları olmadığı için AVM yatırımlarının cazibesini yitirdiğini belirten Avi Alkaş, “Şimdi bu durumda tekrar alışveriş yatırımları başlayacak. Yavaşlayan, yarım kalan işlerin hızlanarak tamamlandığını gözlemleyeceğiz. Hâlâ alışveriş merkezi olmayan kentlere de AVM yatırımlarının başlayacağını göreceğiz. İktisat kendi kuralları içerisinde AVM alan arzını artıracak.

Çünkü Türkiye’de dinamik genç nüfuslu pazarın büyüklüğü ortada. Alışveriş turizmini cezbeden pozisyonu itibariyle de ülkemize inanıyorum ki bir kadro yeni yatırımlar gelmeye başlayacak” dedi. Mall of İstanbul ve İstinye Park üzere talep gören AVM’lerde gerekli kurallar çerçevesinde ek yatırımların başladığına işaret eden Avi Alkaş, “Dolayısıyla imkanı olan genişleme büyüme fırsatını bulabilen, imar, ruhsat ve müsaade mevzularında imkanları olan alışveriş merkezlerinin daha fazla büyüdüğünü göreceğiz” formunda konuştu.

Kaynak: Dunya.com